Una alternativa patrimonial cada vez más presente en España
El interés por comprar nuda propiedad ha crecido en los últimos años, impulsado por el envejecimiento de la población, la necesidad de liquidez en mayores de 65 años y la búsqueda de inversiones inmobiliarias con menor coste inicial. Si estás valorando este tipo de compra, probablemente ya hayas visto que el precio es más bajo que el de una vivienda «completa».
Pero ¿por qué? Porque cuando compras la nuda propiedad, accedes a la titularidad del inmueble, pero no al derecho a usarlo. Esa parte, el usufructo, sigue en manos de la persona que vive allí. Este modelo plantea muchas preguntas legales, fiscales y de rentabilidad. Y no siempre es para todos.
¿Qué significa realmente comprar nuda propiedad?
Este modelo consiste en adquirir la titularidad jurídica de un inmueble, sin poder utilizarlo ni alquilarlo hasta que finalice el usufructo (normalmente vitalicio). En otras palabras:
- El nudo propietario es dueño del bien, pero no puede usarlo.
- El usufructuario mantiene el derecho a vivir en él o alquilarlo hasta su fallecimiento o renuncia.
Este modelo se usa habitualmente en operaciones donde una persona mayor vende su vivienda manteniendo el derecho a residir en ella. Y tú, como comprador, accedes a una propiedad con descuento, aunque sin uso inmediato.
¿Se parece comprar nuda propiedad a heredar una vivienda?
Dos formas distintas de adquirir una vivienda
Aunque en ambos casos se accede a un inmueble sin necesidad de pagar su precio completo, comprar nuda propiedad y heredar una vivienda son operaciones muy diferentes en términos legales, fiscales y personales.
Comprar nuda propiedad: una inversión elegida
En este tipo de compraventa, tú decides adquirir el inmueble, negocias las condiciones del usufructo y asumes un pago inicial. El proceso es claro, regulado y voluntario. Elegís la propiedad, se firma un contrato y se proyecta como una inversión patrimonial a futuro. Además, suele implicar la intervención de un abogado inmobiliario, que acompaña todo el proceso para asegurar que se cumplan los acuerdos.
Heredar: una transmisión sujeta a condiciones
Por otro lado, heredar una vivienda depende de un contexto familiar o testamentario. Puede llegar con cargas o con usufructo vitalicio asociado, y no siempre permite elegir qué inmueble se recibe. En muchos casos, el proceso implica trámites notariales, como la declaración de herederos cuando no existe testamento, además del reparto entre varios beneficiarios y el pago de impuestos de sucesiones. La intervención legal es imprescindible, ya que se deben aceptar, repartir o liquidar los bienes conforme a lo establecido por la ley o el testamento, si lo hubiera.
¿En qué se diferencian realmente?
En resumen, mientras comprar nuda propiedad es una decisión estratégica, económica y voluntaria, heredar una vivienda es una situación que viene determinada por otros factores, muchas veces imprevistos. Entender estas diferencias ayuda a valorar cuándo conviene considerar cada opción dentro de una planificación patrimonial a largo plazo.
¿Qué perfiles suelen comprar nuda propiedad?
No todos los compradores buscan lo mismo. Algunos perfiles típicos en este tipo de operaciones son:
- Inversores con visión a largo plazo: personas que no necesitan utilizar la vivienda de forma inmediata, pero quieren diversificar su patrimonio.
- Jóvenes con capacidad de ahorro: que prefieren comprar una vivienda a un precio reducido y esperar a usarla más adelante.
- Familias que apoyan a mayores: hijos que compran la nuda propiedad del piso de sus padres para ayudarles económicamente sin que tengan que mudarse.
- Empresas patrimoniales: que buscan activos con potencial de revalorización y escasa necesidad de mantenimiento inicial.
Comprar nuda propiedad: ventajas reales
El creciente interés por este modelo no es casualidad. Se trata de una alternativa cada vez más valorada entre quienes buscan diversificar su patrimonio o acceder a una vivienda futura a un coste inferior.
Según Idealista, en 2024 se registraron 1.817 operaciones de compraventa de nuda propiedad en España, una cifra que, aunque supuso una ligera caída respecto al año anterior, consolida esta fórmula como una de las más utilizadas dentro del mercado inmobiliario no tradicional.
Entre las principales ventajas que destacan quienes optan por este modelo están:
- Precio de compra notablemente inferior al valor de mercado del inmueble.
- Proyección de revalorización a medio o largo plazo.
- Menores costes de mantenimiento, ya que suelen ser asumidos por el usufructuario.
- Inversión con bajo riesgo operativo, especialmente atractiva para perfiles conservadores o empresas patrimoniales.
Este tipo de operación no solo permite planificar con tiempo, sino que también aporta una estrategia de acumulación patrimonial poco explorada, pero cada vez más extendida.
Riesgos y puntos críticos a tener en cuenta
Aunque suena atractivo, comprar nuda propiedad no está libre de riesgos. Algunos elementos clave que deben revisarse:
- Duración del usufructo: no se puede prever con exactitud. Puede durar muchos años.
- Estado del inmueble: el comprador no puede intervenir fácilmente si se deteriora.
- Posibles conflictos familiares: si hay herederos u otros implicados.
- Fiscalidad compleja: el ITP se calcula según tablas vinculadas a la edad del usufructuario.
- Liquidez limitada: no siempre se puede vender fácilmente en el mercado secundario.
Preguntas frecuentes antes de comprar nuda propiedad
- ¿Se puede financiar una nuda propiedad con hipoteca? No es lo más habitual. La mayoría de bancos no ofrecen hipotecas sobre nuda propiedad por la dificultad de ejecución.
- ¿Y si el usufructuario fallece al poco tiempo? El comprador pasa a tener el pleno dominio del inmueble. No hay reembolso ni ajuste del precio pagado.
- ¿Quién paga el IBI y los seguros? Por norma general, el usufructuario. Pero puede pactarse lo contrario en el contrato.
- ¿Puedo alquilar la propiedad antes de que termine el usufructo? No, salvo acuerdo expreso con el usufructuario.
- ¿Qué ocurre si el usufructuario renuncia voluntariamente? El comprador recupera el uso total de la vivienda antes de lo previsto.
Qué revisar con tu abogado antes de cerrar la operación
Antes de optar por esta modalidad, es recomendable revisar los siguientes puntos junto a un abogado inmobiliario:
- Certificación registral del inmueble (para comprobar titularidad, cargas, usufructo inscrito).
- Duración pactada del usufructo (vitalicio o por años).
- Cláusulas en caso de abandono, fallecimiento o venta anticipada.
- Distribución de gastos (IBI, comunidad, derramas, seguros).
- Posibles implicaciones fiscales y testamentos previos.
En Abogueo puedes encontrar abogados expertos que te ayudarán a tomar una decisión segura y adaptada a tu perfil como comprador.
¿Vale la pena comprar nuda propiedad como inversión inmobiliaria?
Sí, pero solo si se adapta a tu realidad patrimonial y temporal.
Es una forma legítima de invertir, con costes iniciales reducidos y una proyección clara de revalorización. Pero es fundamental:
- Tener paciencia: no es una inversión para obtener rentas inmediatas.
- Contar con asesoramiento legal para evitar sorpresas.
- Entender que se trata de una relación jurídica compleja, no una compraventa común.
Tomar decisiones informadas, con respaldo legal, marca la diferencia
Comprar nuda propiedad no es solo una cuestión de números. Es una decisión estratégica que mezcla aspectos patrimoniales, emocionales y legales. Por eso, estar bien acompañado es clave.
En Abogueo, puedes encontrar abogados inmobiliarios especializados en este tipo de operaciones. Nuestro equipo ha sido seleccionado por su experiencia, cercanía y transparencia. Si este modelo encaja con tus objetivos, puedes contactar con un profesional desde la plataforma y avanzar con respaldo legal en cada paso.
