Comprar casa no solo implica pagar el precio acordado

Si estás a punto de firmar una compraventa, probablemente ya tengas claro el precio de la vivienda. Pero ¿has calculado bien los gastos de compra de vivienda que se suman a ese importe? Muchos compradores se sorprenden al descubrir que el coste final puede aumentar entre un 10 % y un 15 % adicional. Tenerlo claro desde el principio permite evitar sobresaltos, planificar con precisión y negociar con mayor seguridad.

En este artículo encontrarás los principales gastos de compra de vivienda en España, tanto si se trata de obra nueva como de segunda mano. Y sobre todo, verás por qué es tan importante contar con asesoramiento legal durante todo el proceso.

Principales gastos de compra de vivienda

No todos los gastos de compra de vivienda dependen del vendedor o del comprador por igual. En general, estos son los principales costes que suele asumir quien compra.

¿Qué gastos tiene la compra de una vivienda?

1. Impuestos

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP):
  Aplica en viviendas de segunda mano. El porcentaje varía según la comunidad autónoma (entre un 6 % y un 10 % del precio de compraventa).
  Por ejemplo: en Madrid es del 6 %, en Andalucía puede ser del 7 %.
  
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):
  Aplica en viviendas de obra nueva. El tipo general es del 10 %. A esto hay que sumar el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 %, según la comunidad autónoma.
  

👉 En una vivienda nueva, el IVA y el AJD reemplazan al ITP.

2. Gastos notariales

La escritura pública de compraventa debe firmarse ante notario. Los aranceles notariales están regulados y dependen del precio de la vivienda. Suelen oscilar entre 600 y 1.200 euros. En la práctica, los gastos notariales suelen repartirse, aunque muchas veces los asume íntegramente el comprador.

3. Gastos de registro

Una vez firmada la escritura, el comprador debe inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este trámite garantiza la seguridad jurídica de la operación. El coste también depende del valor del inmueble, pero suele situarse entre 400 y 700 euros.

4. Gestoría

Si la compra se realiza con hipoteca, la entidad financiera suele proponer una gestoría para tramitar los documentos. Aunque no es obligatorio contratarla, muchas veces se incluye como condición en la oferta del banco.
El precio ronda los 300 a 500 euros. En operaciones sin hipoteca, puedes optar por un gestor de tu confianza.

5. Tasación de la vivienda

También es habitual en compras con financiación. El banco solicita una tasación para calcular el valor real del inmueble. Este coste lo asume el comprador y suele estar entre 250 y 600 euros.

6. Gastos hipotecarios

Desde 2019, con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, los bancos deben asumir la mayoría de los gastos vinculados a la hipoteca (notaría, registro, gestoría y AJD).
El comprador solo debe pagar:

• Comisión de apertura (si la hay).
  
• Tasación.
  
• Copia de la escritura (si se solicita).
  

Por tanto, en una compra con hipoteca, los gastos de compra de vivienda serán algo superiores que sí se paga al contado.

¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado para los gastos de compra de vivienda?

Una regla general es tener entre un 10 % y un 15 % del valor de la vivienda disponible para cubrir todos los gastos. Si además solicitas hipoteca, conviene contar con un 20 % adicional para cubrir la parte no financiada (la mayoría de bancos financian hasta el 80 % del valor).

Ejemplo práctico:
Si compras una vivienda de 200.000 € de segunda mano en Madrid:

• ITP (6 %): 12.000 €
  
• Notaría + registro: 1.500 € aprox.
  
• Gestoría: 400 €
  
• Total gastos: unos 13.900 €
  

Y necesitarías tener 40.000 € adicionales si el banco solo financia el 80 %.

¿Quién paga cada gasto?

Aunque el comprador asume la mayoría de los gastos, algunas partidas pueden ser negociables:

• El ITP y el IVA los paga siempre el comprador.
  
• Notaría y registro suelen ser compartidos, pero muchas veces los asume quien compra.
  
• Honorarios de gestoría o abogados pueden variar si se acuerda otra fórmula.
  
• En promociones de obra nueva, algunas promotoras asumen parte de los gastos para incentivar la venta.

Por eso es importante leer bien el contrato de arras o el acuerdo de compraventa y dejar claro qué gastos asume cada parte.

¿Por qué conviene contar con asesoramiento legal?

Los gastos de compra de vivienda pueden parecer claros en teoría, pero en la práctica hay muchas variables:

• Diferencias según la comunidad autónoma.
  
• Bonificaciones por familia numerosa, discapacidad o edad.
  
• Posibilidad de cláusulas abusivas en la escritura.
  
• Imprevistos durante la gestión del préstamo.
  
• Negociaciones con la parte vendedora.
  

Contar con un abogado inmobiliario especializado te permite revisar la documentación, detectar errores, negociar condiciones más justas y asegurar que todo el proceso se ajusta a la ley.

Comprar con seguridad, no con sorpresas

Adquirir una vivienda es una de las decisiones más importantes de tu vida. Conocer todos los gastos de compraventa de vivienda te permite evitar sobresaltos y tomar decisiones realistas. No se trata solo de ahorrar, sino de saber con precisión cuánto necesitas y qué condiciones estás aceptando.

En Abogueo, puedes encontrar abogados especializados en compraventa inmobiliaria, revisar perfiles, comparar presupuestos y tomar decisiones con respaldo legal. Porque comprar una vivienda con seguridad empieza por estar bien acompañado.

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