Comprar una vivienda implica considerar una serie de gastos, desde el precio de compra hasta los impuestos en la compraventa de vivienda, que pueden afectar significativamente el presupuesto. Conocer cuáles son y cómo se aplican permite evitar imprevistos y realizar una planificación financiera adecuada.
Los tributos varían según si la vivienda es nueva o de segunda mano, y también dependen de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. Comprender cada uno de estos impuestos es fundamental para compradores y vendedores que desean realizar una transacción segura y transparente.
IVA en la compra de viviendas
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un tributo que solo se aplica en la compra de viviendas de obra nueva, es decir, aquellas que se adquieren directamente del promotor y que no han tenido un propietario previo. Este impuesto es obligatorio y se añade al precio de compra, por lo que es importante considerarlo dentro del presupuesto total de adquisición.
Este impuesto se paga directamente al promotor en el momento de la compraventa y debe quedar reflejado en la escritura de compraventa. Es importante tener en cuenta que el IVA también se aplica a la compra de garajes (hasta dos plazas) y trasteros vinculados a la vivienda.
Las tasas de IVA aplicables son las siguientes:
- Viviendas nuevas: 10% sobre el precio de compra.
- Viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o promovidas por la administración: 4%.
Dado que el mercado hipotecario en España registró un crecimiento del 11,2% en 2024, impulsado por la reducción de los tipos de interés, según datos de El País, cada vez más compradores están accediendo a financiación para la adquisición de vivienda nueva. Esto hace que los impuestos en la compraventa de vivienda sean un factor clave a considerar dentro del presupuesto total de compra, ya que pueden representar un porcentaje significativo del costo final.
Para evitar sorpresas, es recomendable contar con un abogado inmobiliario experimentado y solicitar un desglose detallado de los impuestos antes de firmar el contrato de compraventa.
ITP: El impuesto de la vivienda de segunda mano
Si en lugar de una vivienda nueva compras una de segunda mano, en lugar del IVA debes pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo se calcula en base al precio de la vivienda y su porcentaje depende de la comunidad autónoma en la que se realice la compra.
Factores que influyen en el ITP
1. Ubicación del inmueble
Las comunidades autónomas establecen el porcentaje, que puede variar entre el 6% y el 10%.
2. Perfil del comprador
Existen bonificaciones y reducciones para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y adquisiciones de viviendas de protección oficial.
Dado que el ITP puede representar un monto considerable, es aconsejable consultar previamente con un abogado o gestor inmobiliario de compraventa para conocer las tasas vigentes y posibles reducciones aplicables según el perfil del comprador.
Otros impuestos en la compraventa de vivienda
Además de los impuestos en la compraventa de vivienda ya mencionados, hay otros tributos que pueden afectar la operación:
1. Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este impuesto se aplica en la compra de viviendas nuevas y grava la firma de escrituras públicas ante notario, el registro de la propiedad y la formalización de préstamos hipotecarios. El tipo impositivo varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
2. Plusvalía Municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo que grava la revalorización del suelo urbano desde la última venta. Lo paga el vendedor, aunque en algunos casos se puede negociar con el comprador.
3. IRPF por venta de vivienda
Si vendes una vivienda y obtienes una ganancia patrimonial, podrías pagar entre un 19% y un 23% sobre la plusvalía generada. Sin embargo, existen exenciones, como la reinversión del importe en una nueva vivienda habitual o ser mayor de 65 años y destinar la venta a complementar la jubilación.
4. Cómo calcular los impuestos en la compraventa de vivienda
Para estimar los impuestos en la compraventa de vivienda, es importante considerar:
- Si la vivienda es nueva: Precio de compra + 10% de IVA + AJD.
- Si la vivienda es de segunda mano: Precio de compra + ITP (según comunidad autónoma).
- Si eres vendedor: Posible plusvalía municipal e IRPF sobre la ganancia obtenida.
Consejos para evitar sorpresas fiscales
1. Consulta a un abogado inmobiliario
Contar con un profesional es clave en cualquier transacción inmobiliaria. Te ayudará a calcular los costos exactos y a identificar posibles beneficios fiscales.
2. Usa simuladores de impuestos
Muchas comunidades autónomas ofrecen herramientas online para estimar el ITP y la plusvalía.
3. Incluye los impuestos en tu presupuesto
Considera todos los tributos antes de cerrar la compra para evitar gastos inesperados.
Evita sorpresas con los impuestos en la compraventa de vivienda
Conocer los impuestos en la compraventa de vivienda es importante para evitar gastos imprevistos y realizar una transacción segura. Ya sea que compres una vivienda nueva o usada, es fundamental informarte sobre los tributos aplicables y sus costos.
Si necesitas asesoramiento para calcular los impuestos o llevar a cabo la operación con garantías legales, en Abogueo contamos con abogados especializados en derecho inmobiliario que pueden ayudarte en cada paso del proceso.
