Una fórmula legal para obtener liquidez sin dejar tu casa
La venta nuda propiedad se ha convertido en una alternativa cada vez más presente en el mercado inmobiliario español. En un contexto de envejecimiento poblacional, pensiones ajustadas y necesidad de liquidez, esta fórmula permite vender una vivienda conservando el derecho a vivir en ella hasta el final de tus días.
Aunque pueda sonar compleja, es una operación perfectamente legal y cada vez más habitual. Si te estás planteando esta posibilidad o simplemente quieres entender cómo funciona, aquí te lo explicamos con claridad.
¿Qué es exactamente la venta de nuda propiedad?
Cuando hablamos de venta nuda propiedad, nos referimos a la transmisión de la propiedad de un inmueble, pero sin el usufructo. Es decir, quien vende sigue disfrutando del uso y disfrute de la vivienda, normalmente hasta su fallecimiento, mientras que quien compra adquiere la titularidad pero no puede disponer del bien hasta que finaliza el usufructo.
Esto implica dos figuras:
- Nudo propietario: quien compra la vivienda.
- Usufructuario: quien sigue viviendo en ella.
Es una opción que se formaliza mediante escritura pública ante notario y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. No se trata de una cesión ni de un alquiler, sino de una venta parcial: se transmite solo una parte de los derechos.
¿Por qué está ganando popularidad?
La venta nuda propiedad no es una figura nueva, pero sí ha cobrado protagonismo en los últimos años por varios motivos:
- Personas mayores que necesitan liquidez sin mudarse.
- Jubilados con pensiones bajas y una vivienda en propiedad.
- Herederos que prefieren anticipar parte de su patrimonio.
- Compradores que buscan invertir a largo plazo.
Esta tendencia se refleja también en los datos: según Idealista, las compraventas de la nuda propiedad alcanzaron en 2024 un total de 1.817 operaciones en España. Aunque supone una ligera caída del 1,5 % respecto a 2023, se mantiene como una de las cifras más altas de la última década, consolidando este modelo tras tres años consecutivos de crecimiento (+11,3 % en 2023 y +23,7 % en 2022).
Ventajas y riesgos para quien vende
Beneficios de vender la nuda propiedad
Para ti, como propietario y usufructuario, esta operación puede ofrecer ventajas significativas:
- Liquidez inmediata sin tener que abandonar tu casa.
- Mantenimiento del derecho de uso vitalicio.
- Evitar cargas futuras a herederos.
- Mejor fiscalidad que otras alternativas, como la hipoteca inversa.
En muchos casos, puede ser una forma digna y segura de afrontar los últimos años de vida con mayor tranquilidad económica.
Aspectos a tener en cuenta
Ahora bien, también existen elementos que conviene valorar:
- El precio de venta suele ser inferior al de mercado, ya que se descuenta el usufructo.
- No se podrá hipotecar ni vender el usufructo sin acuerdo con el comprador.
- Puede haber implicaciones para los herederos.
Contar con el acompañamiento de un abogado inmobiliario puede ayudarte a tomar la decisión más conveniente, especialmente si existen herederos o situaciones particulares.
Perspectiva del comprador: una inversión a futuro
Desde el otro lado, quienes compran la nuda propiedad lo hacen con una visión patrimonialista. Al no poder habitar ni alquilar la vivienda durante un tiempo, el precio de compra suele estar entre un 30 % y un 60 % por debajo del valor de mercado, en función de la edad del usufructuario y otras condiciones.
Este tipo de adquisición tiene sentido para:
- Inversores que buscan diversificar.
- Familias jóvenes que no tienen urgencia por mudarse.
- Compradores previsores que planifican a largo plazo.
Eso sí, también asumen ciertos riesgos: el retorno de la inversión depende de cuánto tiempo dure el usufructo y del estado del inmueble cuando lo reciban.
¿Qué se necesita para realizar la venta?
La venta nuda propiedad requiere una escritura pública ante notario, que formaliza legalmente el acuerdo entre comprador y usufructuario. Este paso es imprescindible y genera una serie de costes asociados, como los honorarios notariales o los impuestos correspondientes. En este punto, resulta clave tener claro quién paga la escritura de compraventa según ley, ya que puede variar según el tipo de operación y lo pactado entre las partes.
- Escritura pública ante notario.
- Valoración del inmueble y del usufructo.
- Acuerdo entre comprador y vendedor sobre condiciones.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Además, conviene dejar constancia expresa de:
- Quién se hará cargo de gastos e impuestos.
- Qué pasa si el usufructuario deja de vivir en el inmueble.
- Cómo se gestionarán reformas o mejoras.
La intervención de un abogado inmobiliario resulta clave para redactar un contrato sólido y evitar conflictos posteriores.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
El valor de la venta nuda propiedad depende fundamentalmente de dos factores:
- Valor de mercado del inmueble.
- Valor del usufructo vitalicio, que se calcula en función de la edad del usufructuario y siguiendo unas tablas oficiales publicadas por Hacienda.
Cuanto mayor es la edad del usufructuario, menor es el valor de su derecho de uso y, por tanto, más alta es la valoración de la nuda propiedad. Esto significa que el mismo piso puede tener un valor de venta muy distinto según quién lo venda.
¿Qué implicaciones fiscales tiene?
Desde el punto de vista tributario, hay varios elementos que conviene conocer:
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor.
- IRPF: tributa la ganancia patrimonial, aunque existen exenciones si se trata de mayores de 65 años con vivienda habitual.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): lo paga el comprador.
Además, si existe usufructo vitalicio, no se aplica el Impuesto sobre Sucesiones hasta que se consolide la plena propiedad.
Un buen asesoramiento te permitirá optimizar este aspecto, evitando sorpresas y aprovechando posibles exenciones o reducciones.
¿Cuándo puede tener sentido esta operación?
La venta nuda propiedad puede ser una opción interesante en varias situaciones:
- Personas mayores con una o más viviendas en propiedad.
- Familias que desean anticipar la herencia con acuerdo mutuo.
- Casos en los que se busca una alternativa a la hipoteca inversa.
- Situaciones donde se necesita liquidez sin querer abandonar el hogar.
Cada caso es distinto, y por eso es importante estudiar la operación con calma y con asesoramiento profesional.
¿Qué papel puede jugar Abogueo?
En una operación tan delicada como la venta nuda propiedad, contar con profesionales que comprendan todas las aristas legales puede marcar la diferencia. En el directorio de abogados de Abogueo, puedes comparar perfiles de abogados inmobiliarios con experiencia en este tipo de trámites, leer reseñas de otros usuarios y contactar directamente con quienes más confianza te inspiren.
Además, la plataforma te ofrece un entorno seguro y transparente para resolver tus dudas y tomar decisiones bien informado. Porque vender parte de tu vivienda es algo serio, y hacerlo con apoyo legal te aportará tranquilidad.
Un acuerdo que va más allá del dinero
La venta nuda propiedad no es solo una operación inmobiliaria, es una decisión de vida. Puede abrir nuevas posibilidades para quienes necesitan liquidez y desean seguir en su hogar. También representa una oportunidad para inversores con mirada a largo plazo. Pero, sobre todo, es una fórmula que requiere información clara y buen acompañamiento.
En Abogueo te ayudamos a tomar decisiones bien fundamentadas, con la tranquilidad de contar con abogados verificados y especializados en derecho inmobiliario. Si estás considerando esta opción o simplemente quieres saber más, puedes explorar nuestros perfiles y contactar sin compromiso.
